보금자리주택 시범지구 청약 전략

서민들을 위한 집마련 정책이 지속적으로 많이 나오고 있는것 같아요~
서울에서 집장만하기 어려운 현실속에서 좋은 방안이 앞으로도 많았음 좋겠어요 

보금자리주택이 무주택 서민들의 최대 화두로 등장하면서 당첨 전략에 관심이 집중되고 있다. 정부는 당장 이달 30일부터 입주자 모집공고를 내고 청약접수에 들어갈 방침이어서 내집마련 수요자들의 마음이 바빠지고 있다. 특히 이번에 첫 공급에 나설 시범지구는 입지 여건이 뛰어난 데다 분양가도 주변 시세의 50~80% 선에 나올 예정이어서 청약경쟁률이 판교 신도시를 넘어서 사상 최고에 이를 전망이다.

◆달라진 청약제도부터 익혀라

무주택 서민용 공공주택인 '보금자리주택'은 올해 첫 공급에서 약간 달라진 내용이 추가됐다. 생애 최초로 집을 마련하는 근로자를 위해 '생애 최초 주택청약 특별공급'이란 게 더해졌다. 기존 특별공급 대상 물량에 한 가지가 보태졌다. 젊은 청약저축 가입자들에게 유리한 제도다. 꼼꼼히 살펴보면 뜻밖에 기회를 얻을 수 있다. 사전예약 방식으로 공급되는 것도 달라진 내용이다. 대한주택공사 인터넷 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 이뤄진다. 신청 대상은 청약저축 가입자다.

당첨자 선정기준은 지역우선，지망(1~3순위),청약저축 입주자선정 기준(무주택 기간,납입 횟수,저축 총액) 순에 따라 결정된다. 청약저축 납입 횟수가 많을수록 당첨 확률은 높아진다.

◆시범지구 내 물량 · 분양가 파악은 기본


올해 첫 공급될 시범지구의 경우 서울 강남 세곡에서 6900채,서초 우면 3400채,경기 고양 원흥 8600채,하남 미사지구 3만6200채 등 모두 5만5000채가 나온다.

이 가운데 주택공사 등 공공부문이 내놓을 보금자리주택 분양물량은 2만채이고,이번에 1만5000채에 대해 사전예약을 받는다. 오는 30일 입주자 모집공고 때 추정 분양가가 나올 예정이다. 정부는 일단 지난달 27일 세곡과 우면은 3.3㎡당 1150만원,원흥 850만원,미사는 950만원 수준이 될 것이라고 밝혔다. 이는 주변 시세의 50~70% 수준이다.

◆특별공급분을 공략하라

당첨 확률을 높이려면 일단 특별공급에 집중해야 한다. 일반 분양될 보금자리주택 26만채 가운데 17만채가 신혼부부나 생애최초 주택 구입자,다자녀가구,장애인가구 등의 조건에 맞는 사람들에게 특별배정된다. 따라서 자신이 특별공급 대상에 해당되는지부터 따져보는 순서다.

특히 특별공급 대상 해당자들은 일반분양에도 청약이 가능하다. 청약 기회가 두 번 주어지는 셈이다. 다만 특별공급 조건 중복수 해당자는 한 가지만 선택해야 한다. 예컨대 청약저축 가입 기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 게 좋다.

생애 최초 청약 대상이라면 '생애 최초 주택청약 특별공급'에 도전하는 게 유리하다. 물량도 신혼부부보다 5% 많은 5만채가 공급된다. 청약통장이 필요 없지만 다른 특별공급에 당첨된 경력이 없어야 한다. 자녀수，가구구성，무주택기간，당해 시 · 도 거주기간에 따라 점수를 매겨 당첨자를 가린다.

◆당첨 확률 높이려면 수도권이 유리

보금자리주택은 납입횟수와 납입금액이 많을수록 당첨 가능성도 높아진다. 당첨 확률을 높이려면 물량이 많은 경기도 시범지구를 노리는 게 좋다. 납입금액이 2000만원 이상이면 당첨 안정권이어서 서울 세곡 · 우면지구에 도전해 볼 만하다. 납입횟수와 금액이 적은 수요자들의 경우 공급물량이 많은 곳이 좋다. 하남 미사지구가 3만채로 가장 많다. 이 중 30%가 해당 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정된다. 지역 우선 물량에서 탈락하더라도 70% 물량이 수도권 거주 1지망 청약 대상에 배당되기 때문에 여기에 청약하면 된다.

◆지역우선 공급물량 주목

특별공급 대상이 아니라면 '지역 우선 공급물량'에 주목해야 한다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급된다. 고양 원흥과 하남 미사지구는 지역우선 공급물량이 30%이고 나머지는 수도권 거주자들에게 돌아간다. 수도권 물량은 해당 지역 거주자뿐만 아니라 기타 다른 수도권 거주자들이 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높다. 실제로 판교신도시 분양에서도 그랬다. 지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주를 해야 한다. 시범지구 이외에 보금자리주택 공급 계획이 발표된다면 지역우선 공급 물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역으로 옮기는 것이 유리하다.

한편 가점이 높은 청약부금 및 청약예금 가입자라면 보금자리주택단지 내 민간공급물량을 주목해볼 만하다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com

 

 

이번 방안에는 9월 사전예약되는 4개 시범지구 추정 분양가와 '반값' 보금자리주택에 대한 보완 대책이 포함돼 있다. 서울 강남 세곡, 서초 우면지구 등 강남권 아파트는 시세의 50% 선인 3.3㎡당 1150만원으로 분양하기로 했다. 또 수도권 하남 미사는 3.3㎡당 950만원, 고양 원흥 850만원으로 시세의 70% 수준에서 공급할 계획이다. 대신 투기 방지를 위해 당첨자는 5년 동안 의무적으로 살도록 거주 의무 기간을 부여했다.

또 전매제한 기간을 종전 5년(수도권 과밀억제권역 기준)에서 7~10년으로 연장할 방침이다. 시세차익이 30% 이상이면 10년, 30% 미만이면 7년의 전매제한 기간을 둔다는 게 국토부 설명이다.

 4개 시범지구에서 나오는 물량은 1만4000가구. 공급되는 아파트가 전용면적 85㎡ 이하 공공아파트이기 때문에 청약저축 가입자만 신청할 수 있다. 청약 예금이나 부금 가입자가 저축으로 전환해도 10월초까지는 1순위가 되지 못한다.

 

새내기 나서민 씨 부부 내집마련 전략은
보금자리주택과 바뀐 청약제 100% 활용법

 서울 상계동에 살고 있는 나서민(33)씨는 결혼 3년차에 이제 갓 돌이 지난 딸 아이를 둔 가장이다. 아내와 단 둘이 살 때는 방 한 칸짜리 집이 좁게 느껴지지 않았는데, 식구가 한 명 더 늘면서 방 하나보다는 둘 딸린 어엿한 내집이 있으면 좋겠다는 생각이 요즘들어 자주 든다.

나씨는 결혼 전부터 부지런히 청약저축도 들어놓고 매달 꼬박꼬박 10만원씩 불입해 나갔다. 하지만 걱정이다. 청약저축에 가입하고 자격조건을 갖추고도 청약에 당첨되기가 쉽지 않기 때문이다. 아직 한번도 청약을 해본 경험은 없지만, 주변 사람 중에는 10번 청약해 매번 낙방했다는 사람도 있단다.

청약저축에 가입한 지 2년 넘고 불입액도 매달 빠짐없이 납부했지만, 청약제도가 무주택 기간과 통장 가입기간이 길고 부양가족수가 많은 청약자에게 유리한 ‘청약가점제’가 시행되고 있어 젊은 세대에게는 불리하게 돼 있다는 생각을 떨칠 수 없다.

게다가 높게 치솟은 분양가를 생각하면 내집마련은 요원하게만 보인다. 서울지역은 기본이 3.3㎡당 2000만원을 넘는다. 경기도 외곽지역도 1000만원을 뛰어넘은 지 오래됐다. 나씨가 보금자리를 장만하기란 너무 먼 이야기일까?

이번에 정부가 발표한 ‘보금자리 주택 공급확대 및 공급체계 개편 방안’이 차질없이 추진된다면, 나씨와 같은 고민을 갖고 있는 젊은 세대들은 지금보다 긍정적인 희망을 가져도 좋을 듯하다.  

■ 젊은 세대 당첨 기회 확대

정부는 서민들의 주거문제 해결을 위해 올해부터 2018년까지 10년간 보금자리주택 150만 가구를 공급한다는 계획을 작년 9월에 발표하고, 사업을 진행해 왔다.

보금자리주택은 임대주택 위주의 공공주택 공급방식을 전환, 저렴한 공공분양주택과 공공임대주택을 선호에 맞게 다양하게 선택할 수 있도록 통합적으로 공급하는 주택을 의미하는 것으로, 공급물량 150만 가구 중 분양 70만 가구, 임대 80만 가구를 공급할 계획이다.

근로자 생애최초 청약제도 신설로 젊은 세대의 내집마련이 앞당겨질 전망이다.

 
보금자리주택의 특징은 기존 분양가보다 저렴한 가격에, 선호도가 높은 도심 인근에서 대량을 공급한다는 것이다.

이번에 정부가 보금자리주택 공급 개선방안을 마련한 것은, 보금자리주택이 가입기간이 긴 청약저축 가입자들에게 우선 당첨혜택이 돌아가 20~30대의 내 집 마련이 어렵다는 지적에 따른 것이다.

이를 개선하기 위해 신설된 것이 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’. 청약자격은 △청약저축에 2년 이상 가입 △근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부 △기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우 △도시근로자 평균소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원)의 조건을 갖춰야 한다. 다만, 장기가입자와의 형평성을 이루는 차원에서 청약금은 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 납부하도록 했다.

나서민 씨의 경우 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’를 이용하려면, 월소득이 도시근로자 평균소득의 80%를 넘지 않는다는 조건 하에 청약저축 가입기간이 2년이 넘기 때문에 기존 불입액에 목돈을 합쳐 600만원을 통장에 채우면 청약이 가능하다.

보금자리주택의 분양가도 주변시세의 최고 50% 수준으로 낮게 조성된다. 오는 9월 사전예약이 실시되는 서울 강남·서초, 경기 고양 원흥 및 하남 미사지구의 경우 추정분양가가 3.3㎡당 900~1100만원 수준이 될 전망이다.

■ 특별공급 물량 확대

이번 개선방안에 따라, 젊은 세대에 대한 보금자리주택 공급물량도 변동이 생겼다. 당초 정부는 2018년까지 보금자리주택 150만 가구를 공급키로 했으나, 수도권의 경우 청약 1순위 대기자가 107만명에 이르는 등 수요가 공급을 능가하는 현실을 감안해 그린벨트 개발계획을 2012년으로 앞당겨 4년 내에 모두 개발, 공급키로 한 것이다.

정부는 훼손된 수도권 그린벨트에 서민용 보금자리주택을 짓는다.

 
 이에 따라 2012년까지 수도권에서 공급되는 보금자리주택의 총 공급량은 기존 40만 가구에서 60만 가구로 늘어나게 되는데, 이 가운데 임대주택을 제외한 분양주택 물량은 26만 가구(총 물량의 65% 안팎) 수준.

이 중 청약저축에 오랫동안 가입해 청약하는 일반 공급자에게 35%(9만 가구)가 배정되고, 특별공급으로 나머지 65%가 공급된다. 특별공급은 신혼부부에게 15%(4만 가구), 다자녀 가구·장애인가구에 30%(8만 가구)가 공급되고 나머지는 신설된 생애최초 청약자에게 20%(5만 가구)가 배정된다.

신혼부부 특별공급분이 기존 30%에서 15%로 줄긴 했지만, 생애최초 청약물량이 20% 수준으로 신설됨으로써, 전체적으로는 35% 정도가 갓 결혼했거나 지금까지 집을 소유한 경험이 없는 젊은 세대들에게 특별배정된 것으로 보면 된다.

다만, 생애최초 청약의 경우 소득기준이 도시근로자 평균 소득의 80% 이하여야 청약할 수 있는 반면, 신혼부부 특별공급은 이보다 덜 엄격한 120%(맞벌이 기준 467만원)를 기준으로 하고 있어 소득 수준에 따라 어느 쪽에 청약할 수 있는지 따져 볼 필요가 있다.

생애최초 청약 당첨자들은 정부가 특별 지원하는 저리 대출도 이용할 수 있다. 정부는 생애최초 주택구입자들은 목돈이 없고 사회초년생으로 시중은행의 대출도 어려운 점을 감안해 당첨자 가운데 부부합산 연소득이 3000만원 이하인 경우 분양가의 50% 이내에서 최대 1억원까지 연리 5.2%, 20년 원리금 균등상환을 조건으로 최대 1억원까지 대출해 준다.

나서민씨가 현재 보증금이 8000만원인 전세에 살면서 분양가가 2억원인 보금자리주택(전용면적 60㎡)에 당첨됐다면, 전세보증금에다 2000만원을 더 보태면 1억원 융자를 받아 내집을 살 수 있게 된다.

출처 : 보금자리 주택 관련 자료 모음